계약갱신청구권 거부 손해배상 가능할까?

계약갱신청구권이란 1회에 한하여 임차인이 임대차 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 특별한 사유 없이 이를 거부할 수 없으며 거부 시 손해배상 청구가 가능합니다. 그럼 계약갱신청구권에 대해서 알아보겠습니다.

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[Contents]

1. 계약갱신청구권이란?
2. 계약갱신청구권 요구 방법
3. 계약갱신청구권 거부가 가능한 경우
4. 청구권 행사, 손해배상 가능할까? 케이스별로 살펴보기

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계약갱신청구권이란?

임차인(세입자)의 주거 안정성을 보장하기 위해서 1회에 한하여 임대차 계약을 연장할 수 있도록 만든 제도입니다. 예외 조항에 해당하지 않는 한 임대인(집주인)은 임차인의 계약 연장 요구를 거절할 수 없습니다.

1회에 한하여 보증금 인상률 5% 이내, 2년 계약 연장 가능

계약갱신청구권은 1회에 한하여 사용할 수 있으며 임대인은 보증금을 5% 이내로 인상하여야 합니다. 계약갱신을 하는 경우 2년을 추가로 주거할 수 있는 권리가 주어지며 보증금을 제외한 모든 임대차 조건은 동일하게 연장됩니다.

기존 계약 만기 6개월 전 ~ 1개월 전에 청구 가능

기존 계약이 끝나기 전 6개월부터 1개월 전까지 권리를 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 계약 연장을 요구할 수 있으며 1개월 미만으로 남은 시점에는 계약 연장을 요구할 수 없습니다.

청구권 사용이 합의된 경우에만 사용으로 인정

청구권의 사용은 계약서나 문자메시지 등으로 임차인의 청구권 행사를 확인할 수 있는 경우에만 사용한 것으로 간주합니다. 그렇기 때문에 청구권 사용에 대한 언급이나 상의 없이 계약 연장이 이루어진 경우 청구권 사용이 되지 않은 것으로 보고 임차인은 1회 추가로 계약 연장이 가능합니다.

묵시적 갱신은 포함되지 않는다.

묵시적 갱신이란 임차인과 임대인이 계약 종료에 대한 아무런 상의 없이 임대차 기간이 종료된 경우 자동으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 묵시적 갱신 역시 동일한 조건으로 2년간 계약이 연장된다고 간주합니다. 이 경우에는 계약갱신청구권을 행사한 것으로 보지 않기 때문에 임차인은 추가로 청구권을 행사할 수 있습니다.

 

계약갱신청구권 요구 방법

구두, 문자메시지 등 모든 방법으로 청구 가능

권리의 행사 방식에는 특별한 제약이 없기 때문에 구두나 문자메시지 등 모든 방법을 통해서 행사 가능합니다. 어떠한 방식으로든 청구권 행사에 대한 의사를 전달한 경우 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.

계약서를 반드시 다시 작성할 필요는 없다.

청구권 행사를 요구한 경우 계약서를 다시 작성하지 않더라도 동일한 조건으로 계약이 연장된 것으로 간주합니다. 뿐만 아니라 계약서를 작성하지 않은 경우와 동일하게 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 만일의 경우에 대비하여 계약서 작성을 하는 것이 좋습니다.

 

계약갱신청구권 거부가 가능한 경우

임차인이 청구권을 행사한 경우 아래의 경우에 한하여 임대인은 이를 거부할 수 있습니다.

1. 임차인이 2회 이상 임대료를 연체한 경우
2. 임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 합의하에 임차인에게 보상을 제공한 경우
4. 임대인 동의 없이 임차인이 제삼자에게 집을 임대한 경우
5. 임차인이 주택을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 주택의 철거 또는 보수를 위해 임대차가 불가능한 경우
7. 임대인 본인 또는 부모님, 자녀가 실거주하는 경우

위의 사유 중 대부분의 거절 사유는 7번 임대인의 실거주에 따라 발생합니다. 하지만 임대인의 실거주를 증명할 수 있는 명확한 방법이 없기 때문에 이를 악용하는 임대인이 많이 있습니다. 이러한 경우 임차인은 청구권의 부당한 거절에 대하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

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청구권 행사, 손해배상 가능할까? 케이스별로 살펴보기

1. 법시행('20년 12월 10일) 이전에 전세계약을 연장한 경우

법시행 이전에 전세계약을 연장했다고 하더라도 청구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 그렇기 때문에 임차인은 추가로 1회 계약 연장이 가능합니다.

2. 집주인이 실거주를 주장하는 경우

집주인이 실거주하겠다고 주장하는 경우에는 청구권 행사를 할 수 없습니다. 하지만 집주인이 실제로 실거주하지 않는다는 증거가 있는 경우 손해배상 청구가 가능합니다.

3. 집주인이 실거주를 하겠다고 하고 집을 매도하는 경우

집주인이 실거주하겠다고 했지만 부동산에 집을 내놓은 경우 실거주 의사가 없는 것으로 판단되기 때문에 손해배상 청구가 가능합니다.

4. 집주인이 실거주를 하겠다고 하고 다른 세입자를 구하는 경우

집주인이 다른 세입자를 구하는 것 역시 실거주 의사가 없다고 판단할 수 있기 때문에 손해배상 청구가 가능합니다.

5. 집주인이 집을 매도할 예정인 경우

집주인이 집을 매도할 예정이라도 임차인의 권리가 남아있기 때문에 임대인은 기존 임차인과의 계약을 승계, 연장하여 집을 매도해야 합니다.

6. 임차인이 임대료 5% 인상을 거부하는 경우

주택임대차 보호법이 임차인을 보호하는 법이지만 임대료 5% 인상은 임대인이 최소한으로 가지는 권리입니다. 그렇기 때문에 임대인이 임대료 5% 인상을 요구하는 경우 임차인은 거부할 수 없습니다.

7. 계약 종료 합의 후에 청구권을 행사하는 경우

계약 종료를 합의했더라고 만기일 1개월 이전에는 임차인으로서의 자격이 유지되기 때문에 청구권 행사가 가능합니다.

8. 청구권 행사에 대한 명확한 의사가 없이 계약한 경우

임대인, 임차인 상호 간에 청구권 행사에 대한 명확한 의사가 없는 경우 청구권 행사가 아닌 일반 계약 연장으로 간주되기 때문에 임차인은 추가로 1회 청구권 행사가 가능합니다.

9. 계약 연장에 대한 상의 없이 계속 살고 있는 경우

이 경우 묵시적 계약 연장을 한 것이기 때문에 임차인은 추가로 1회 청구권 행사가 가능합니다.

10. 계약 만기 1개월 이내에 임대료 인상을 요구하는 경우

계약 만기 1개월 이내라면 이미 묵시적 계약갱신이 이루어진 것으로 간주되기 때문에 임대료 인상을 요구할 수 없습니다.

11. 계약 연장 시 1년만 연장한 경우

두 가지 경우로 나눠집니다. 1년 계약 연장 시 청구권 행사를 한 경우에는 청구권 행사에 따라 2년의 거주 권리가 있기 때문에 추가로 1년 거주가 가능합니다. 청구권 행사를 하지 않은 경우에는 1년 계약 기간 종료 시 청구권 행사를 통한 2년 거주가 가능합니다.

 

지금까지 계약갱신청구권에 대한 대략적 내용과 임대인의 청구권 거부 시 손해배상 가능 여부에 대해 알아보았습니다. 청구권 행사에 대한 여러 가지 케이스가 발생할 수 있으니 본인이 해당된 경우를 정확히 이해하시고 가지고 있는 권리를 잘 사용하시기 바랍니다.

 

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