재개발, 재건축 입주권 비과세 요건 간단 정리

조합원 입주권 비과세 특례에 따라 재개발, 재건축 입주권에 투자하는 경우 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 기존 주택 보유자와 입주권 투자자의 입장에서 비과세 요건을 간단히 정리해드리겠습니다.

 

재개발, 재건축 입주권 비과세 요건 간단 정리

 

재개발, 재건축 입주권 투자의 장점

재개발, 재건축 입주권은 주택으로 분류되지 않기 때문에 세금 측면에서 여러 이점이 있습니다. 우선 토지에 해당하는 취득세율이 부과되며 보유세가 부과되지 않습니다. 뿐만 아니라 양도세가 중과되지 않기 때문에 절세효과를 얻을 수 있습니다. 아래에서 재개발, 재건축 입주권 투자와 관련된 세금에 대해 자세히 알아보시기 바랍니다.

2022.07.23 - [투자, 경제 이야기] - 재개발, 재건축 입주권 세금 장점은?(취득세, 양도세)

재개발, 재건축 입주권 세금 장점은?(취득세, 양도세)

 

비과세 특례 대상 입주권

재개발, 재건축 조합원 입주권 비과세는 아래에 해당되는 경우에만 받으실 수 있으니 투자 전 해당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

(1) "도시 및 주거환경정비법"에 따른 재건축, 재개발

(2) "빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법"에 따른 소규모 재건축사업

그럼 이제부터 케이스와 매매 절차 별로 양도세 비과세 요건을 알아보겠습니다.

 

1. 기존 주택 보유자가 입주권을 매도할 경우 : 2년 이상 보유 시 비과세

재개발, 재건축 인가가 나게되면 기존 주택은 신규 주택에 입주할 수 있는 자격을 가진 입주권으로 바뀌게 되고 주택을 보유하고 있던 보유자는 지역주택조합원으로써 입주권을 전매할 수 있게 됩니다. 이 경우 해당 주택을 2년 이상 보유했다면 입주권 전매 시 양도세를 비과세 받을 수 있습니다.

 

2. 기존 주택 보유자가 신규 주택 취득 후 재개발 주택 처분 : 3년 이내 매매 시 비과세

재개발, 재건축이 되면 기존 주택은 멸실이 되기 때문에 기존 주택 소유자가 거주를 위해 새로운 주택을 취득하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 경우 새롭게 취득한 주택을 대체주택이라고 합니다. 입주권은 미래에 주택으로 전환되기 때문에 보유 주택수가 2개인 다주택자로 분류될 수 있지만 이 경우 새로운 주택 취득 후 3년 이내에 재개발로 지어진 주택을 처분하면 양도소득세가 비과세 됩니다.

 

3. 기존 주택 보유자가 신규 주택 취득 후 신규 주택 처분 : 취득 시점과 처분시점에 따라 달라짐

위의 경우가 재개발로 지어진 주택을 처분할 때 양도세를 받을 수 있는 조건이라면 신규 취득한 주택을 처분할 때는 아래의 경우를 만족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 경우 일시적 2주택 요건을 만족한다고 볼 수 있습니다.

* 사업시행 인가 이후 신규 주택 취득 + 신규 취득 주택 1년 이상 거주 + 재개발로 지어진 주택 준공 후 2년 이내에 신규 취득 주택 처분 + 재개발로 지어진 주택 2년 이내 전입 후 1년 이상 거주

 

4. 주택을 보유한 투자자가 입주권을 취득한 경우 : 처분시점에 따라 조건 달라짐

위의 세 경우는 재개발, 재건축 예정인 주택의 보유자가 입주권을 매도하거나 새로 지어진 주택을 매도하는 경우였다면 이번 경우는 주택을 보유하고 있는 새로운 투자자가 입주권을 취득하는 경우입니다. 이 경우는 새로 지어진 주택을 3년 이내에 매도하는 경우와 3년 이후에 매도하는 경우로 나뉩니다.

* 3년 이내에 매도하는 경우 : 기존 주택 2년 이상 보유 시 비과세

* 3년 이후에 매도하는 경우 : 재개발 주택 준공 후 2년 이내에 기존 주택 처분 + 준공 후 2년 이내에 재개발 주택 전입 + 재개발 주택 1년 이상 거주 시 비과세

 

 

재개발, 재건축 입주권 투자는 기존 주택 보유자, 새로운 투자자의 입장에 따라 여러가지 경우가 발생할 수 있습니다. 투기과열지구, 조정지역 여부에 따라 입주권 전매제한이 있을 수 있는 경우가 있을 수도 있습니다. 이번 글에서는 매매시 발생하는 세금에 대해서만 다루었으니 상속, 증여 등 본인에게 해당되는 경우를 꼼꼼하게 살펴보시고 투자 결정하시기 바랍니다.